Разъяснение Прокуратуры Пензенской обл. от 28.02.2014

Памятка для тех, кто собирается приобрести жилье в строящемся доме

Документ по состоянию на ноябрь 2014 г.

Покупать жилье на стадии строительства гораздо выгоднее - застройщик не тратит дополнительные средства на обслуживание банковских кредитов, покупатель располагает возможностью выбора из множества вариантов планировки и расположения квартиры, но в таком способе приобретения жилья есть свои особенности, зная которые, Вы сможете застраховать себя от различных непредвиденных обстоятельств и гарантированно получить желанную квартиру.
Предлагаем Вам ознакомиться с правилами, которые помогут Вам избежать обмана со стороны недобросовестных застройщиков или мошенников.
Для начала запомните, что закон запрещает продажу гражданам жилья в домах, которые не введены в эксплуатацию иначе как путем заключения договоров участия в долевом строительстве.
Исключения из этого правила:
- участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
- выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (на сегодняшний день подобная практика на территории области не распространена).

Какие условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре перечисленных условий он считается незаключенным.

Почему нужно заключать договоры участия в долевом строительстве?

- до передачи Вам квартиры строящийся жилой дом и участок под ним (право аренды участка) находятся у Вас в залоге и распорядиться им без Вашего согласия застройщик не вправе.
- с 2014 года исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам наряду с залогом дополнительно обеспечивается поручительством банка либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения.
- Сведен к минимуму риск покупки одной квартиры несколькими покупателями.
- В случае несвоевременного исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры гражданин имеет право на получение неустойки в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
- Устанавливается гарантия на построенное жилье, которая не может быть менее 5 лет с момента передачи Вам жилья.
- Если по каким-то причинам Вы передумали приобретать квартиру по договору участия в долевом строительстве, то после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства Вы вправе уступить право требования по такому договору.

Что такое проектная декларация?

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") и включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, позволяющую Вам оценить не только законность строительства и привлечения денежных средств, но и получить полное представление о финансово-экономическом положении застройщика, его надежности.
Так, в информации о проекте строительства Вы можете узнать, кем и когда выдано разрешение на строительство, о правах застройщика на земельный участок и его площади, о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства.
В информации о застройщике в числе прочего указывается его место нахождения, сведения об учредителях (участниках) застройщика, а также о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.
Получив такую подробную информацию, Вы сможете оценить, останутся ли после строительства дома места для парковки, стоит ли приобретать квартиру на втором этаже, если на первом будет расположено развлекательное заведение.
Застройщик вправе не опубликовывать и не размещать проектную декларацию только если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, но в этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Обратите внимание!

Застройщик не вправе получать от Вас денежные средства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
За подобные нарушения установлен административный штраф в размере до одного миллиона рублей.
Помните, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с Вами, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта. Это позволяет предотвратить продажу одной и той же квартиры нескольким лицам.
Соглашаясь передать деньги в нарушение установленного законом порядка, например, на основании предварительных договоров участия в долевом строительстве, Вы рискуете потерять свои деньги, поскольку застройщик мог ранее зарегистрировать сделку с квартирой, за которую Вы внесли деньги, с другим лицом или заключить и зарегистрировать такую сделку уже после получения от Вас денег.

Вы все-таки решили рискнуть?!

В каждом случае, если Вы заключаете не договоры участия в долевом строительстве, а какие-то иные сделки или у Вас есть какие-то сомнения в благонадежности застройщика, не будьте излишне доверчивы и сами изучите разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на земельный участок.
Убедитесь, что разрешение выдано именно на строительство многоквартирного дома, а не индивидуального жилого дома, а в документах на земельный участок указан соответствующий вид разрешенного использования - размещение домов многоэтажной жилой застройки.
Предметом заключаемого договора должен являться индивидуально определенный объект - квартира, а не часть жилого дома.
Если застройщик предлагает приобрести часть жилого дома и часть земельного участка, на котором расположен дом - такой объект, скорее всего, строится незаконно.
Зачастую вместе с приобретением части земельного участка Вам предлагают заключить договор подряда на строительство на нем жилого дома.
Помните, что подобные застройщики не занимаются страхованием возможных рисков, у них отсутствуют технические условия на подключение многоквартирных домов к сетям инженерной инфраструктуры и в лучшем случае Вы станете "счастливым" обладателем помещения в здании без территории и необходимых коммунальных удобств, в худшем - дом могут снести за Ваш счет и Вам останется только несколько квадратных метров земли.

Куда обращаться, если застройщик нарушает законодательство?

- Госжилстройтехинспекция Пензенской области, 440018, г. Пенза, ул. Некрасова, 34, тел. 94-13-91, 94-44-20, E-mail: ginsp58@mail.ru
- Управление Роспотребнадзора по Пензенской области, 440026, г. Пенза, ул. Лермонтова, 36, тел. 55-26-06, 55-37-88, E-mail: sanepid@sura.ru
- Прокуратура Пензенской области, 440052, г. Пенза, ул. Богданова, 7, тел. 66-03-35 E-mail: procurare@gmail.ru
По материалам, предоставленным управлением по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Пензенской области.